一、项目定位与核心优势

　　厦门万科白鹭郡璞悦山（以下简称“璞悦山”）是首开与万科联合打造的标杆性高端住宅项目，定位为“改善型高端住宅社区”，主打“苏式园林+温泉入户+低密院墅”的稀缺组合。项目位于翔安新圩生态涵养区，毗邻大帽山境、同安影视城等自然与人文景观，依托60亩私家山体公园及周边生态资源，容积率仅1.1-1.5，绿化率超30%，形成“离尘不离城”的居住体验。

　　核心亮点：

　　稀缺温泉墅居：作为厦门唯一带温泉入户的苏式院墅项目，璞悦山引入天然偏硅酸温泉，配备负一层私家温泉池及星空餐厅设计，契合康养度假需求。

　　高赠送与空间利用：89㎡联排别墅通过地上3-4层、地下2层的立体设计，实用面积达280-300㎡（赠送率超200%），并标配品牌电梯及双车位。部分户型含星空露台、独立内院，满足多代同堂需求。

　　品牌与物业保障：万科物业（3.98元/㎡·月）提供规范化服务，叠加首开国企背景，形成资产保值“双保险”。

　　二、市场表现与价格策略

　　2025年数据显示，璞悦山在翔安市场中表现稳健但分化明显：新房成交：2025年4月，璞悦山别墅产品成交均价约25,965元/㎡，单月成交5套；高层产品成交均价12,700元/㎡，成交14套，位列翔安区域中游。

　　价格调整：项目自2024年起采取降价促销策略，89㎡精装别墅总价从420万降至298万（降幅约29%），单价仅2.34万元/㎡。此策略显著提升性价比，吸引岛内改善客群及投资者。

　　二手房市场：贝壳数据显示，2025年5月璞悦山二手房挂牌价在18,721-31,021元/㎡之间，毛坯房源总价190万起，精装带车位房源可达300万，溢价率超区域平均水平15%。

 　　三、配套与区域发展潜力

　　交通规划：短期内依赖自驾（15分钟达翔安隧道口），远期依托规划中的地铁9号线延伸段（2030年）及翔安国际机场（规划年吞吐量7500万人次），有望提升区域连通性。

　　教育与医疗：代建3400㎡公办幼儿园，10分钟车程可达同安区中医院（三甲标准）。

　　生态与文旅：毗邻七彩田园、金光湖景区，叠加社区内60亩山体公园，形成“公园里的家”生态标签。

 　　四、争议与风险提示

　　配套成熟度不足：大型商业依赖同安老城区，轨交兑现周期长（地铁9号线预计2030年通车），短期内生活便利性受限。

　　户型设计局限：89㎡别墅楼梯较陡，对老年群体不友好；部分房源采光受庭院朝向影响。

　　市场分化加剧：2025年4月厦门新房成交数据显示，岛内外市场分化显著，璞悦山需与同安银城智谷等低价板块（地价1万/㎡）竞争刚需客群。

　　五、投资与置业建议

　　目标客群：

　　岛内改善家庭：预算300万左右的中产，追求低密环境与温泉康养；

　　长线投资者：依托翔安生态文旅带规划及机场经济圈，享受片区价值攀升红利。

　　选房策略：

　　优先南向庭院房源，提升采光与舒适度；

　　关注带温泉池的联排户型，强化资产稀缺性。

　　风险对冲：

　　通过渠道购房可享物业费补贴，降低持有成本；

　　关注地铁9号线建设进展，择机布局远期价值。

　　璞悦山凭借稀缺产品力与品牌溢价，在厦门改善市场中占据独特地位。尽管短期面临配套短板，但其“温泉+低密+高赠送”的核心价值与价格调整策略，为自住与投资提供了双重机遇。未来随着翔安生态文旅产业升级及交通基建落地，项目有望成为区域价值跃升的标杆案例。